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对众多老百姓而言，用毕生存款甚至借款、贷款购买一套商品房实属不易，而还未入住，或者已装修完毕，却被告知该房屋已被法院查封，当如晴天霹雳，束手无策。
针对上述情况，大连中级法院执行裁判庭四级高级法官金秀丽现身说法，通过三个具体案例，来讲讲如何通过案外人执行异议程序来维护自身合法权益。
案例一
胡某与张某合同纠纷一案，法院在执行过程中，依法查封了张某名下房屋，刘某不知道该房屋已被法院查封，仍与张某签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款。刘某购买该房屋的行为是否对法院执行行为造成影响，刘某的权利应如何救济？
案例二
某银行与A房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，查封了A房地产开发公司名下的部分房屋。案外人王某提出其在售楼处购买其中一处房屋，已签订了商品房买卖合同，支付了全部合同约定的价款，一再催促A房地产开发公司配合办理房屋过户手续，但该公司迟迟未予协助办理。A房地产开发公司在向银行贷款时，已将上述房屋及项下土地使用权抵押给银行，王某并不知情，A房地产开发公司在收到王某支付的房款后未用来解除银行抵押。在法院对上述房屋采取强制执行措施的过程中，王某应如何救济权利，其主张是否能够得到支持？
案例三
某建筑公司与B房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案，法院判决某建筑公司对其所施工的工程享有工程价款优先受偿权。但B房地产开发公司已将部分房屋对外出售，购买该房屋的夏某提出其是房屋的合法权利人并且已经入住。夏某对该房屋的权利是否能够对抗某建筑公司基于工程价款优先受偿权而申请法院强制执行该房屋的权利呢？
法官讲法
一、提高法律意识，明明白白买房
大多数人购买房屋的过程中，把注意力放在了房屋自然状况和合同条款本身上，而房屋是否存在抵押权等权利负担，是否存在查封的情况却经常被忽视。如果在购买房屋的过程中，对上述问题能够更多地关注，如多询问一下房屋是否存在抵押、委托律师对房屋登记信息进行一些查询，做到明明白白买房，则会有效避免可能产生的风险。另外，对一些明显低于市场价格或购买流程不符合一般交易习惯的房屋，要提高警惕，谨慎购买，不要贪图便宜吃大亏。
二、当发现房屋被查封时，买受人应如何救济权利？
在房屋买受人合法权益受到侵害时，也不要过于焦急，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，向执行法院提出书面异议。
案外人执行异议程序是房屋买受人在发现所购房屋被查封时的有效救济途径之一，是保护房屋买受人合法权益的重要手段。
案外人的异议请求一旦被支持，对申请执行人债权的受偿将产生颠覆性的影响，所以法院会进行严格审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对不动产买受人的物权期待权保护条件和房屋消费者物权期待权的保护条件做出了明确的规定。可以说，不动产买受人权利是有保障的，但是保障的条件也是明确的。
首先，在法院查封之前，签订了合法有效的书面买卖合同就是首要条件。案例一中，刘某购买房屋的时间晚于法院查封该房屋的时间，在法院已经作出查封措施限制张某处分房屋的情况下，张某与刘某签订的房屋买卖合同不能产生影响法院执行的效果，刘某只能基于债权请求权向张某主张权利。
其次，在保护案外人权利的同时，也对其权利进行干预。比如商品房买卖合同约定的剩余房款要交付法院执行等。在案例二、案例三中，因申请执行人对所执行的房屋享有抵押权优先权、建设工程价款优先权，故对于案外人从房地产开发企业购买商品房的，当案外人已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购买的商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，案外人的权利能够排除执行的，其要求解除房屋查封的异议请求则会得到法院的支持。这是对消费者生存权这一更高价值的维护，如果案外人购买的房屋是公建等经营性用房的，则无法排除法院的执行行为。
为避免恶意串通和虚假诉讼行为的存在，请真实合法的权利人积极配合法院提供材料，这样既有利于保护自身权利，也有利于维护司法的公正。
在案件的事实需要经过实体审理，异议审查阶段无法进行确认的情况下，执行异议审查阶段可能没有支持案外人的请求，房屋买受人仍可通过提出案外人异议之诉途径来实现权利救济。申请执行人对支持案外人异议的审查结论不服的，也可以通过准予执行之诉救济权利。
三、几点特别提示：
1.房屋买受人如果认为执行案件所依据的判决本身存在错误，有不同的救济途径，包括案外人异议和第三人撤销之诉、对执行依据申请再审等，这些程序不能多轨并行，还应该根据案件具体情况进行选择。
2.案外人依照《民事诉讼法》第二百三十四条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。执行异议是执行异议之诉程序的前置程序，不服执行异议审查结论，应在十五日之内提起诉讼，该期限是除斥期间，不能中止、中断。
温馨提示：从事经济活动均有风险，法院不能帮您排除所有风险，但是可以通过适当指引助您合法规避风险，利用法律屏障，保障您的合法权益。
来源：中国时事新闻网栏目副主任张添强 通讯员：金秀丽 | 
